О признании договора аренды недействительным

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

хх.хх.хх года

Резолютивная часть объявлена хх.хх.хх года

Решение изготовлено в полном объеме хх.хх.хх года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Н.С.В

при ведении протокола судьей

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО фирма «Экспресс»

к ответчикам: Департамент земельных ресурсов г.Москвы, ООО «Б», Управление градостроительного регулирования (административный округ) Москомархитектуры

о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки

при участии:

от истца: Безуглая Ю.А., дов. от хх.хх.хх г., Т.И.Г.- дов. от хх.хх.хх г.

от ответчика (ДЗР Москвы): К.Р.А,- дов. от хх.хх.хх № 33-и-97/7

от ответчика ООО «Б» У.А.В.- дов. от хх.хх.хх.г.

от ответчика (Москомархитектура): не явился.

УСТАНОВИЛ:

ООО фирма «Экспресс» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, ООО «Б», Управлению градостроительного регулирования (административный округ) Москомархитектуры о признании недействительным договора от хх.хх.хх г. № М-03-508017, заключенного между Московским земельным комитетом и ООО «Б», на аренду земельного участка площадью 850 кв.м (кадастровый номер -------) имеющий адресные ориентиры: г. Москва--------, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры привести границы земельного участка по адресу: Москва, ул.----------, дом 1, стр.2, в соответствие с границами, указанными в плане ТБТИ (административный округ) на общую площадь 677 кв.м. До рассмотрения дела по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки. Судом заявленный отказ от части исковых требований рассмотрен и принят, производство по делу в этой части прекращено.

Заявленные требования истец мотивирует тем, что часть земельного участка, являющегося предметом спорного договора, занята недвижимым имуществом, принадлежащим истцу, вследствие чего истец имеет преимущественное право аренды данного земельного участка. Поскольку спорный договор был заключен без согласования границ с истцом, сторонами при заключении договора нарушены требования ст.ст. 35,36 ЗК РФ, что влечет за собой недействительность спорного договора в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ.

Ответчик (Департаменту земельных ресурсов г. Москвы) возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что спорный договор заключен в соответствии с законодательством, поскольку заключен с ООО «Б» на основании распоряжения Префекта (административный округ) г. Москвы от хх.хх.хх г. № 143-В-РП. Также ответчик заявил, что право собственности истца на часть стены, расположенной на спорном земельном участке, ничем не подтверждено.

Ответчик (ООО «Б») возражал против удовлетворения исковых требований, в представленном отзыве сослался на то, что спорный договор заключен в полном соответствии с законом, на то, что границы предоставленного ООО «Б» по спорному договору не пересекаются с границами участка, занятого зданием, принадлежащем истцу. Также ответчик заявил о том, что земельный участок, занятый истцом использовался им не по целевому назначению.

Ответчик (Управлению градостроительного регулирования (административный округ) Москомархитектуры) в заседание суда не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ООО фирма «Экспресс» владеет на праве собственности зданием, расположенным по адресу: Москва,----------------, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № --------- от -----.

Согласно поэтажному плану № --------, выполненному БТИ (административный округ) от ------, к данному зданию с момента его постройки примыкает и является его частью капитальная стена, образующая угол сторонами, равными 5,25 и 7 м, толщиной 0,5 м, занимающая площадь 6,1 кв.м. Открытая территория между стеной и зданием используется истцом как летнее кафе.

хх.хх.хх г. Московский земельный комитет заключил с ООО фирма «Экспресс» договор аренды земельного участка № М-03-500851, расположенного по указанному адресу, сроком на 5 лет для эксплуатации магазина-кафе.

хх.хх.хх г. между Московским земельным комитетом (в настоящее время Департамент земельных ресурсов г. Москвы) был заключен повторный договор № М-03-504236 на аренду земельного участка, расположенного по адресу: Москва--------------. Как следует из п. – данного договора его предметом является земельный участок площадью около 364 кв.м, в том числе площадью 280 кв.м. под застройкой и площадью 84 кв.м под благоустройство. Договор был заключен сроком на 5 лет.

Из плана земельного участка, арендованного истцом, видно, что примыкающая к зданию истца стена выходит за границы участка.

В период действия договора ООО фирма «Экспресс» была проведена реконструкция на основании разрешения , выданное АПУ (административный округ) г. Москвы. В результате площадь застройки изменилась с 280 кв.м. на 304 кв.м., а площадь территории под благоустройство уменьшилась с 84 кв.м до 64 кв.м.

Согласно выполненному ТБТИ (административный округ) хх.хх.хх г. Техническому паспорту на домовладение ------------ площадь под зданием равна 304 кв.м., площадь арендуемой территории под благоустройство позади здания равна 60 кв.м.

хх.хх.хх г. Департамент земельных ресурсов заключил с ООО «Б» договор № М-03-508017 аренды соседнего земельного участка площадью 850 кв.м., имеющего адресные ориентиры: Москва-----------.

хх.хх.хх г. ООО фирма «Экспресс» обратилось в ТОРЗ (административный округ) с просьбой выдать кадастровую карту для оформления нового договора аренды земельного участка.

Из предоставленной кадастровой карты следовало, что земельный участок используемый истцом для благоустройства и являющийся подъездным путем к главному входу в здание кафе, расположенному по адресу: Москва--------, а также земельный участок, расположенный под капитальной стеной, примыкающий к данному зданию передан в пользование ООО «Б» по договору аренды № М-03-508017 от хх.хх.хх г.

Истец, усмотрев в этом нарушение своих прав как собственника недвижимого имущества и как арендатора земельного участка. Обратился в суд с настоящим иском.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленных п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ.

Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом истец, являясь собственником здания по адресу: Москва----------, имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка под данным строением и необходимого для его использования.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

Из представленных в материалы дела планов спорного земельного участка следует, что на участке, переданном в аренду ООО «Б» по договору от хх.хх.хх г. № М-03-508017 расположена часть строения, принадлежащего истцу на праве собственности (стена).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что по договору от хх.хх.хх г. №М-03-508017 ООО «Б» получило право аренды земельного участка, на часть которого в силу закона имеет право ООО фирма «Экспресс». Следовательно, на основании ст. 168 ГК РФ данная сделка является недействительной, как несоответствующая требованиям закона.

Судом не принимается довод ответчика (ДЗР) о том, что право собственности истца на часть стены, расположенной на спорном земельном участке, ничем не подтверждено.

Согласно постановлению Госстроя России от 26.01.1999 г. № 4 « О принятии изменения к СНиП 02.08.02г. «Общественные здания и сооружения» (приложение 3 пункт 7), площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

Как следует из письма МосгорБТИ № 1394 от хх.хх.хх г. Стена, прилегающая к зданию по адресу: Москва--------, является выступающей частью здания и, как не имеющая внутреннюю площадь, не включена в общую площадь строения, указанную в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 257,4 кв.м. В техпаспорте на здание по состоянию на хх.хх.хх г. (выполнен хх.хх.хх г.) в разделе III, исчисление площадей и объемов основной и отдельных частей строения и пристроек – стена площадью 6,1 кв.м. обозначена и включена в площадь здания по наружному обмеру. Также данная стена отражена и на поэтажном плане по состоянию на хх.хх.хх г.

Таким образом, указанная часть стены площадью 6.1 кв.м., расположенная на участке, переданном в аренду ООО «Б», является неотъемлемой частью здания по адресу: Москва-------, вследствие чего документом, подтверждающим право собственности истца на данную часть стены, является свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное строение №-------- от -----.

Судом не может быть принят довод ответчика (ООО «Б») о нецелевом использовании истцом спорного земельного участка, поскольку данный вопрос не имеет отношения к предмету настоящего спора; кроме того, нецелевое использование земельного участка не является основанием для лишения права собственности на недвижимое имущество.

Довод ответчиков о том, что спорный договор заключен в полном соответствии с требованиями законодательства, поскольку заключен на основании распоряжения Префекта (административный округ) г. Москвы от хх.хх.хх г. № 143-В-РП также не может быть принят судом. В силу ст.613 ГК РФ передача имущества, обремененными правами третьих лиц, в аренду, не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Следовательно, указанное распоряжение Префекта не прекратило права истца на пользование спорным земельным участком.

На основании ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст.ст. 12, 166-168, 606, 607, 613 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор от хх.хх.хх г. №М-03-508017, заключенный между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО «Б», на аренду земельного участка площадью 850 кв.м. (кадастровый номер ------ ), имеющего адресные ориентиры: Москва, -------.

Взыскать с Департамента земельных ресурсов г. Москвы в пользу ООО фирма «Экспресс» 1000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с ООО «Б» в пользу ООО фирма «Экспресс» 1000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.С.В.